Что делать, если застройщик обанкротился, а квартира в ипотеке?

Если застройщик обанкротился, а квартира приобретена в ипотеку, дольщику необходимо действовать оперативно и учитывать несколько ключевых аспектов. Основные варианты — требовать возврата денег или претендовать на квартиру, но в обоих случаях важно соблюдать процедурные сроки и взаимодействовать с конкурсным управляющим и банком.

Основные действия при банкротстве застройщика

1. Узнать о банкротстве
   Информация о банкротстве публикуется в газете «Коммерсантъ», на сайтеЧто такое сайт? Простыми словами о главном Сайт, или веб-сайт (от англ. website: web — «паутина, сеть» и site — «место,... подробнее Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в картотеке арбитражных дел. Конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков в течение 15 дней после решения суда, но на практике это часто происходит позже. 24
2. Выбрать вариант действий
   Дольщик может:
   • Требовать возврата денег. Для этого нужно подать заявление конкурсному управляющему об отказе от договора долевого участия (ДДУ) и включении требований в реестр кредиторов. Если деньги находились на эскроу-счёте, банк вернёт их после расторжения ДДУ. 38
   • Претендовать на квартиру. Если дом достроен, можно обратиться в суд для признания права собственности. Если строительство не завершено, дольщик может включить требование о передаче квартиры в специальный реестр. В этом случае дом может достроить новый застройщик или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), созданный дольщиками. 12
3. Учесть сроки
   Подать заявление о включении требований в реестр необходимо в течение 45 дней после получения уведомления от конкурсного управляющего или 60 дней с момента официальной публикации информации о банкротстве. Пропуск срока возможен только по уважительной причине (болезнь, длительная командировка), которую нужно подтвердить в суде. 310
4. Взаимодействие с банком
   Банкротство застройщика не освобождает заёмщика от выплат по ипотеке. Договор с банком остаётся в силе, и необходимо продолжать платежи. Можно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации долга, отсрочке платежей или снижении ставки, но банк не обязан идти на уступки. Если дольщик получает денежную компенсацию, она в первую очередь направляется на погашение ипотеки. Остаток, если он есть, перечисляется заёмщику. 376
5. Особенности эскроу-счёта
   Если оплата по ДДУ проводилась через эскроу-счёт, при расторжении договора средства возвращаются дольщику (за вычетом суммы долга перед банком). Если дольщик включает требования в реестр, деньги со счёта эскроу списываются на специальный счёт для расчётов с кредиторами. 311
6. Участие в ЖСК или привлечение нового застройщика
   Дольщики могут создать ЖСК для достройки дома, но это требует организационных усилий. Чаще суд передаёт объект новому застройщику, которого определяет Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. После выбора нового застройщика необходимо оформить с ним отношения: либо расторгнуть старый ДДУ и заключить новый, либо добавить к нему дополнительное соглашение с новыми сроками передачи квартиры. 1

Дополнительные рекомендации

• Контролировать процесс банкротства. Участвовать в собраниях кредиторов, отслеживать действия конкурсного управляющего и изменения в деле. 112
• Проверить статус застройщика и объекта. До банкротства стоит регулярно проверять ход строительства и финансовую устойчивость застройщика, чтобы вовремя заметить тревожные сигналы. 3
• Обратиться к юристу. Процедура банкротства сложна, и юридическая поддержка может помочь защитить права дольщика, особенно при спорах о размере компенсации или признании права собственности. 4

Важные нюансы

• Если дольщик сначала потребовал деньги, а потом решил претендовать на квартиру, трансформация требований возможна только через суд. 10
• Дольщики, купившие нежилые помещения площадью более 7 м², не включаются в реестр требований участников строительства и рассматриваются как залоговые кредиторы. 410
• Компенсационный фонд долевого строительства (Фонд развития территорий) может выплатить возмещение, если застройщик делал отчисления в фонд. Сумма компенсации рассчитывается на основе средней цены квадратного метра по данным Росстата. 7

Ситуация с банкротством застройщика требует внимательного анализа и своевременных действий. Рекомендуется оперативно реагировать на изменения и консультироваться с юристами, специализирующимися на долевом строительстве.